Cara Membeli Properti Pertama Untuk Pegawai BUMN

 

Foto diatas adalah bapak yang lagi membersihkan rumput di tanah dengan luas 100 m2, tanah tersebut merupakan property pertama yang saya beli pada akhir tahun 2016, dimana pada tahun ini saya officially menjadi pegawai tetap dan mendapatkan gaji dan tunjangan penuh di tempat kerja.

Dari kecil memang saya ter-motivasi untuk mempunyai property sendiri untuk ditinggali / disewakan, motivasi itu datang karena rumah kecil saya di desa terdiri dari beberapa keluarga pada satu pekarangan rumah, tipikal rumah-rumah desa di Bali, sehingga waktu kecil saya tidak mempunyai keleluasaan untuk memelihara bintang dan menanam pohon kesukaan saya, memang terlihat sederhana ya motivasinya tapi hal tersebut jadi afirmasi dari kecil bahwa nanti kalau sudah punya penghasilan, hal pertama yang saya beli adalah rumah.

Tahun 2016 itu, penghasilan dari bekerja pun sebenarnya tidak terlalu banyak, terlebih untuk membeli rumah di daerah yang lumayan strategis di Bali, tabungan juga belum terkumpul untuk membeli secara cash, akhirnya dari pada harganya nggak kekejar terus, saya memutuskan untuk membeli tanah dulu, bangun rumahnya pikir belakangan 😅 , saat itu yang terpikirkan hanya mencari sumber pendanaan di Bank alias Hutang Bank 😅 hal yang sebenarnya agak saya sesali setelahnya...

I was young and dumb back then, belum kenal yang namanya instrumen investasi, asset class, opportunity cost dll, jadi langsung saja gas pinjem uang di bank tanpa pikir panjang lagi. Dari beberapa Bank yang saya kunjungi memang Bank yang menjadi payroll gaji, memberikan nominal pinjaman lebih besar dengan jenis pinjaman yaitu KTA (kredit tanpa agunan) a.k.a kredit yang jaminannya SK pengangkatan, Nominal pinjaman saat itu 260juta selama 15 tahun dengan bunga yang diberikan 12% flat.

Cicilan hutang tersebut memangkas 40% dari penghasilan saya, sebenernya tidak terlalu memberatkan karena hidup juga masih single, namun kalau liat waktu pelunasannya yang 15 tahun, bikin rada mikir juga, selama periode 15 tahun itu saya pasti punya tujuan finansial lain, seperti tujuan menikah, punya anak dan financial freedom, jika mengikuti waktu pelunasan tersebut nampaknya hal tersebut tidak akan bisa cepat tercapai dan nominal pinjaman juga pasti jauh lebih besar semakin lama pelunasannya.

Sehingga untuk pelunasan hutang KTA lebih cepat menjadi prioritas keuangan saya sejak tahun 2016, hal yang tidak mudah tapi it's worked sehinga pada bulan februari 2020 hutang tersebut lunas right before pandemic crisis strike bulan maret 2020, berarti kurang lebih lunas dalam waktu 3 tahunan, 12 tahun lebih cepat dari yang seharusnya 😇

Apa saja yang saya usahakan dalam 3 tahun tersebut ?, ketika sudah ada keinginan dan niat yang kuat semesta akan menjawab, mudah-mudahan jadi inspirasi bagi kawan-kawan yang membaca artikel ini :

1. HEMAT PENGELUARAN BULANAN
Salah satu hal yang bisa saya kontrol tentunya membatasi pengeluaran bulanan, dengan sistem budgeting artinya kita membatasi masing-masing post-post pengeluaran sehingga pengeluaran bulanan tetap terjaga, dengan mengetahui cost bulanan yang fix kita bisa memproyeksikan berapa nominal untuk disisihkan sebagai tambahan pembayaran hutang.

2. MENAMBAH PENGHASILAN
Hal ini mudah diucapkan tapi susah dalam prakteknya 😅, pilihannya cuma 2, bekerja keras sampai di notice atasan untuk naik gaji atau mencari source of income lain, saya termasuk beruntung karena pada tahun 2017 saya mendapatkan promosi jabatan, sehingga selisih tambahan penghasilan tersebut semua saya sisihkan untuk tambahan pembayaran hutang.

3. INVESTASI
Ketika penghasilan kita naik dan biaya hidup kita tetap, maka alokasi dana untuk investasi jadi semakin banyak, instrument investasi yang saya gunakan untuk pelunasan hutang adalah instrument fixed income yaitu reksadana pasar uang dan saham, walapun investasi dalam jangka waktu pendek tapi returnnya lumayan, setidaknya bisa membayar penalty dari hutang KTA yang pelunasannya dipercepat.

4. SOFT LOAN
Dan yang terakhir adalah soft loan atau pinjaman lunak, tentu sumbernya dari keluarga ataupun kerabat dengan yang memberikan pinjaman bunga rendah bahkan tanpa bunga sekalipun, namun yang perlu dipertimbangkan adalah, ketika 70% dana terkumpul atau lebih, baru soft loan ini diusahakan karena bagaimanapun pinjaman ini agar tidak memberatkan keluarga/kerabat yang memberikan pinjaman, karena soft loan bunganya kecil/tanpa bunga secara etikanya kita harus secepat-cepatnya melakukan pelunasan.Tepat bulan Februari 2020, saya datang ke Bank BNI untuk melakukan pelunasan KTA dan akhir bulan Maret 2020 baru sempat mengambil SK Jaminannya, saat itu antriannya sangat panjang di bagian credit karena banyak orang yang ingin melakukan restrukturasi kredit karena dampak pandemi corona, banyak wajah-wajah yang gelisah karena penghasilan yang dulu mereka anggap akan tetap untuk membayar hutang akhirnya tersendat karena tidak ada sumber income lagi, saya tidak akan bilang jangan ber-hutang namun alangkah baiknya setiap hutang diambil sudah diperhitungkan risiko terberatnya, at least jangan sampai cicilan hutang tersebut mengganggu kebutuhan sehari-hari dan asset penting yang anda miliki.

Life is full of uncertainties, don't make you pay with fix cost

Lunasnya hutang berarti saya secara resmi sudah memiliki property pertama, lokasinya menurut saya cukup strategis walapun saat dibeli tahun 2016 masih berupa lahan kosong, namun perkembangan pembangunannya sangat cepat, sampai tahun 2019 sebagai perbandingan di sekitar tanah tersebut sudah ada kost-kostan 2 lantai dan sudah mulai padat akan rumah yang dikontrakan maupun hunian sendiri.

Selain itu lokasi tanah dekat dengan kawasan wisata, 5 menit ke Bali Bird Park, 17 menit ke pusat Ubud, 10 menit Ke Perbatasan Denpasar/Gianyar, 15 Menit ke Pantai Sanur, 25 menit ke Pusat Kota Gianyar dan 45 menit ke Bandara International Ngurah Rai. Lainya-lainya yaitu dekat dengan supermarket, Pasar dan Sekolah serta praktek Dokter, 700 meter ke jalan utama dan jalan lingkungan 5 meter aspal.

Selama beberapa tahun masa pelunasan hutang property tersebut, banyak yang saya pelajari dan banyak pelajaran juga yang bisa diambil, terutama mengenai property, saya akan mencoba me-list-nya, sehingga kedepannya jadi framework saya dalam mengambil keputusan untuk membeli property selanjutnya :

1. Pembelian property adalah salah satu keputusan besar dalam hidup, be calculated, be wise jangan melibatkan emosi didalamnya
2. Tidak semua property adalah investasi
3. Investasi property artinya ber-investasi pada instrument yang sangat tidak likuid
4. Harga property selalu naik adalah hoax dari pihak yang berkepentingan menjualnya, selayaknya instrument investasi lain property juga ada siklus bull dan bearish, get to know it
5. Dari komponen rumah, tanah adalah bagian yang tidak mengalami penuruan nilai, bangunannya lah yang mengalami penuruan + biaya perawatan
6. Dalam prakteknya, rumah itu memiliki biaya, perbaikan, pajak, bunga KPR, komisi, interior dll. kebanyakan orang tidak memasukan faktor ini ketika menghitung investasinya
7. Ada opportunity cost yang harus anda bayar ketika memutuskan untuk hutang dalam membeli property, contoh: ketika ada penawaran property dengan harga yang sangat murah, karena punya tanggungan hutang, opportunity untuk mendapatkan property murah hilang
   

Demikian, semoga bermanfaat...